Kısıtlı Taşınmazlarda Kat İrtifakı Tesisi Aşamasında Değerleme Raporu

Hisseli taşınmazlardaki kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisine yönelik  başvurularda  hissedarların  hissesi üzerinde haciz/ihtiyati haciz şerhi ya da ipotek bulunması halinde şerh/hak lehtarlarının muvafakatının alınamaması nedeniyle kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi taleplerinin karşılanamadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı müteahhitlik projelerinin hayata geçirilemediği, şerh/hak lehtarlarının bu durumu fırsat  bilerek  haciz/ihtiyati  haciz  ya  da  ipotek  borcuyla  ilgisi  olmayan  diğer  bağımsız  bölüm maliklerinden hakkın kötüye kullanımına varan taleplerde bulunduğu ilgili kurum tarafından gözlemlenmiştir.

                Hisseli taşınmazlarda kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi talebinde hissedarlardan birinin ya da birkaçının hissesi üzerinde haciz/ihtiyati haciz ya da ipotek mevcut olduğu takdirde Kat Mülkiyeti Kanununun 13. maddesi gereğince ana taşınmazdaki hissede yer alan haciz/ihtiyati haciz şerhleri ve ipoteklerin kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisinde o hissedara düşen bağımsız bölümlere aktarılması gerekir. Ancak bu işlem esnasında haciz/ihtiyati haciz ya da ipotek alacaklılarının haklarının korunması da önem arz etmektedir. Hissedarlar arasında yapılan tefrik sırasında bağımsız bölüm maliklerinin ana taşınmazdaki hisseleri ile bağımsız  bölümlerin arsa  payları ve  arsa paylarına  isabet  eden  bağımsız bölümlerin  değerlerinin  orantılı  olması  gerekmektedir.  Bağımsız bölümlerin arsa payları, bağımsız bölümün değeri oranında proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana  gayrimenkulün  maliki  veya  bütün  paydaşlarının  imzaları  alınarak onaylanan mimari  projede gösterilmektedir. Bu  arsa  paylarının  bağımsız  bölümün  değeri  oranında  verilip  verilmediğinin  tapu müdürlüklerinin  denetleyeceği  veya  gözeteceği  hususlar  olmadığı  gibi, tapu müdürlüklerinin  böyle  bir görevi  de  bulunmamaktadır.

Ancak,  tefrik  işlemleri  sırasında  haciz/ihtiyati  haciz  ya  da  ipotek alacaklılarının hak ve menfaatlerinin korunması için, kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi sırasında kısıtlı pay sahibine düşecek bağımsız bölümlerin değerinin (zeminde yapı varsa mevcut bağımsız bölümlerin, yoksa inşa  edileceği tarihteki  değerinin)  ana taşınmazdaki  hissesinin  değerinden  fazla  olduğunu  gösteren  bir değerleme raporu ile teyit edilmesi yapılacak işlemlerin sıhhati ve olası hukuki ihtilafların önüne geçmek bakımından önem arz etmektedir.

Bu nedenle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi sırasında kısıtlı hissedara düşen bağımsız bölümlerin değerini gösteren değerleme raporu alınması ya da hukuk mahkemelerinde hasımsız açılacak değer tespiti davası sonucu mahkemece görevlendirilecek bilirkişi tarafından değer tespitinin yaptırılması gerekir. Söz konusu  değerleme  raporunun,  cezai  ve  hukuki  sorumluluk  uhdelerinde  kalmak  kaydıyla,  SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul  değerleme  şirketlerinden  alınması  zorunludur. Değerleme kuruluşunca düzenlenen raporda, raporun iş bu duyuru gereğince düzenlendiğinin belirtilmesi gerekir.  Tapu  müdürlüğüne,  kat  irtifakı/kat  mülkiyeti  tesisi  sırasında  yukarıda  açıklanan  şekilde düzenlenen değerleme raporu e-imzalı olması halinde ilgi (a) duyuru kapsamında gönderilmelidir. Islak imzalı  olması  halinde  ya  da  mahkeme  tarafından  değer  tespiti  yapılmışsa  bunların  ilgilisince  ibraz edilmesi  gerekir.  Tapu  müdürlüğünce,  değerleme  raporundan/mahkeme  tarafından  yapılan  değer tespitinden  kısıtlı  pay  sahibine  düşecek  bağımsız  bölümlerin  değerinin  (zeminde  yapı  varsa  mevcut bağımsız  bölümlerin,  yoksa inşa  edileceği tarihteki  değerinin)  ana taşınmazdaki  hissesinin  değerinden fazla  olduğunun  anlaşılması  halinde  taşınmazdaki  haciz/ihtiyati  haciz  ya  da  ipotek  alacaklılarının muvafakatına gerek olmadan kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi mümkündür.